quarta-feira, 11 de setembro de 2024

CONTRATO DE COMPRA E VENDA; ESCRITURA; REGISRO DE IMÓVEIS: DIFERENÇAS

Diferença Entre Contrato de Compra e Venda X Escritura X Registro De Imóveis

A diferença entre Contrato de Compra e Venda, Escritura e Registro de Imóveis é importante para entender o processo legal de aquisição de um imóvel:

Contrato de Compra e Venda

O que é: Um documento particular que formaliza o acordo entre as partes (comprador e vendedor) sobre os termos e condições da compra do imóvel, como preço, prazos e obrigações.
Natureza: É um acordo preliminar que pode ter cláusulas condicionais, como financiamento ou regularização de documentação.
Efeitos: Vincula as partes ao cumprimento das condições, mas não transfere a propriedade do imóvel.
Importante: Embora seja um documento importante, não tem força para dar publicidade ou validade perante terceiros.

Escritura de Compra e Venda

O que é: Documento público lavrado em cartório por um tabelião, que oficializa o negócio. Ele formaliza a vontade das partes e detalha os termos do contrato de compra e venda.
Natureza: A escritura pública é obrigatória para a maioria dos imóveis (exceto casos de contratos de alienação fiduciária, leilões, entre outros), sendo o passo necessário para legitimar o contrato.
Efeitos: A escritura não transfere imediatamente a propriedade, mas é um documento essencial para que isso ocorra no próximo passo, que é o registro.
Importante: Sem a escritura, o comprador não pode registrar o imóvel em seu nome, mesmo que tenha pago o preço.

Registro de Imóveis

O que é: O ato formal em que o imóvel é registrado em nome do comprador no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Natureza: O registro é o que efetivamente transfere a propriedade do imóvel de forma oficial e pública, tornando o comprador o proprietário legítimo perante terceiros.
Efeitos: Somente após o registro a propriedade é oficialmente do comprador, garantindo a segurança jurídica da transação.
Importante: Sem o registro, a propriedade continua sendo do vendedor, mesmo que haja um contrato e escritura.

Podemos então dizer, que:

Contrato de Compra e Venda: Formaliza o acordo entre as partes, mas não transfere a propriedade.
Escritura: Documento público que valida o contrato, mas também não transfere a propriedade por si só.
Registro de Imóveis: O ato que oficializa a transferência da propriedade, tornando o comprador o dono legal do imóvel.

O Contrato de Compra e Venda de Imóvel formaliza o acordo entre comprador e vendedor, incluindo:

Dados das partes
Descrição do imóvel
Preço e condições de pagamento
Prazos para entrega
Cláusulas de responsabilidade e garantias
Multas por descumprimento

Ele protege as partes e formaliza a negociação, mas não transfere a propriedade. A transferência só ocorre com a Escritura Pública e o Registro no Cartório de Imóveis.

O Contrato de Compra e Venda de imóvel é frequentemente chamado de "contrato de gaveta" quando não é formalizado com escritura pública e registro no cartório. Esse termo é usado porque o contrato pode ficar guardado na gaveta das partes envolvidas sem ser formalmente registrado.

Reconhecimento de Firma

O reconhecimento de firma não é obrigatório para que o contrato tenha validade entre as partes, mas pode ser útil para garantir maior segurança e autenticidade. No entanto, para que o imóvel seja oficialmente transferido e a propriedade seja reconhecida legalmente, é necessário:

Lavrar a Escritura Pública no Cartório de Notas.
Registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, enquanto o reconhecimento de firma pode adicionar uma camada de segurança, a transferência legal da propriedade só ocorre com a escritura e o registro.

As cláusulas de um Contrato de Compra e Venda de Imóvel são partes essenciais que detalham os termos e condições acordados entre comprador e vendedor. Elas garantem clareza e protegem ambas as partes durante a transação. Aqui estão alguns tipos de cláusulas comuns e suas necessidades:

Tipos de Cláusulas e Suas Necessidades

Cláusula de Identificação das Partes:
- Necessidade: Identifica claramente comprador e vendedor, incluindo informações pessoais e documentos de identidade, garantindo que as partes envolvidas sejam as corretas.
Cláusula de Descrição do Imóvel:
- Necessidade: Fornece uma descrição detalhada do imóvel, incluindo localização, características e dados cadastrais, para evitar confusões e assegurar que o imóvel vendido é exatamente o acordado.
- Cláusula de Preço e Forma de Pagamento:
  - Necessidade: Define o valor total do imóvel e as condições de pagamento, como entrada, parcelas, e datas de vencimento, para garantir que as condições financeiras estejam claras e acordadas.
- Cláusula de Prazos:
  - Necessidade: Estabelece prazos para a conclusão da transação, como a data de entrega do imóvel e prazos para o pagamento, ajudando a manter o processo organizado e dentro dos tempos acordados.
- Cláusula de Condições Suspensivas:
  - Necessidade: Especifica condições que devem ser atendidas para que a transação se concretize, como aprovação de financiamento ou regularização de documentos, garantindo que todas as condições necessárias sejam cumpridas.
- Cláusula de Responsabilidades e Garantias:
  - Necessidade: Define responsabilidades sobre eventuais reparos, débitos ou questões legais pendentes do imóvel, garantindo que ambas as partes saibam suas obrigações e o estado do imóvel.
- Cláusula de Multas e Penalidades:
  - Necessidade: Estabelece multas ou penalidades para o caso de descumprimento dos termos acordados, servindo como uma medida de proteção contra inadimplementos.
- Cláusula de Rescisão:
  - Necessidade: Define as condições em que o contrato pode ser rescindido e as consequências para cada parte, proporcionando um caminho claro para encerrar o acordo caso necessário.
- Cláusula de Foro:
  - Necessidade: Determina o foro competente para resolver eventuais disputas legais, assegurando que haja um local previamente acordado para a resolução de conflitos.
- Fonte: Jusbrasil/Bruno Monteiro

segunda-feira, 22 de abril de 2024

NEGATIVAÇÃO DO PLANO DE SAÚDE:

STJ: consumidor com nome negativado não pode ser impedido de contratar plano de saúde

Decisão destaca a importância do acesso à saúde e estabelece precedente sobre a função social dos contratos no setor.

Em um julgamento recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), por sua Terceira Turma, decidiu no REsp n. 2.019.136/RS [1] que a negativação do nome de uma pessoa nos cadastros de proteção de crédito não é motivo válido para um plano de saúde recuse a contratação com ele.

A controvérsia surgiu quando uma consumidora, cujo nome estava negativado nos órgãos de proteção ao crédito, teve sua solicitação de adesão a um plano de saúde negada pela operadora. A consumidora, então, acionou a justiça alegando que a recusa era abusiva. O caso chegou ao STJ por recurso da operadora do plano de saúde, após decisões favoráveis à consumidora nas instâncias ordinárias.

Decisão do STJ

A decisão foi tomada por maioria de votos. A Ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, apresentou voto desfavorável à consumidora. A ministra entendeu que a contratação plano de saúde pode ser recusada pela operadora quando o consumidor estiver com seu nome nos cadastros de restrição de crédito, salvo se a contratação for feita mediante pronto pagamento, algo incomum nos contratos em questão. A relatora entendeu que essa prática estaria permitida pelo art. 39, IX do Código de Defesa do Consumidor ( CDC) e por precedentes do STJ, como o REsp 1.594.024/SP [2].

No entanto, o voto da relatora foi vencido pela visão dos demais ministros da turma. O Ministro Moura Ribeiro apresentou um voto-vista que reverteu a direção do julgamento, argumentando firmemente contra a recusa da operadora. Ele destacou que a saúde é um serviço essencial e que a negativação por si só não deveria impedir o acesso a tais serviços.

O ministro foi assertivo:

“No caso em exame, o simples fato de o consumidor registrar negativação nos cadastros de consumidores não pode bastar, por si só, para vedar a contratação do plano de saúde pretendido.

Ao submeter-se ao mercado de consumo, o fornecedor não pode se recusar, sem justa causa, a prestar os produtos e serviços oferecidos. E na situação em tela, com todo respeito, não parece justa causa o simples temor, ou presunção indigesta, de futura e incerta inadimplência do preço.”

Por fim, foi explicado que a liberdade de contratar está limitada pela função social do contrato, que é ainda mais proeminente nos casos de serviços essenciais, como os de saúde.

Nas palavras do Ministro Moura Ribeiro:

“Nessas condições, portanto, negar o direito à contratação de serviços essenciais constitui evidente afronta à dignidade da pessoa, além de incompatível com os princípios do Código de Defesa do Consumidor ( CDC).”

Os ministros consideraram que o precedente citado pela Ministra Relatora não se aplicaria ao caso, pois nele foi discutida a contratação de seguros em geral, que em regra protegem o patrimônio. Aqui, estava sendo discutida a contratação de seguro-saúde e de planos de saúde, que tutelam bem jurídico de relevância mais acentuada e podem ser considerados serviços essenciais [3]. Assim, não seria aplicável integralmente o art. 39, IX do CDC.

Recusa do fornecedor em prestar serviço ao consumidor que se proponha a adquiri-lo mediante pronto pagamento (art. 39, IX do CDC). Prática abusiva

A norma do art. 39, inciso IX do CDC [4] proíbe o fornecedor de recusar a venda ou prestação de serviços a quem se disponha a adquiri-los mediante pronto pagamento.

Assim, em regra, nos casos em que não é feito o pagamento antecipado, o fornecedor poderia recusar a prestação do serviço. Nos contratos de plano de saúde, contudo, o pagamento antecipado da totalidade do contrato não é comum. Tal pagamento ocorre mediante prestações mensais (principalmente quando envolvem o pagamento de coparticipação e franquia pelo titular).

Nesses casos, exigir do consumidor com nome negativado o pagamento antecipado como condição para contratação, seria impor uma desvantagem manifestamente excessiva, prática também vedada pelo CDC, em seu art. 39, V.

Assim, tendo em vista a essencialidade dos serviços e o fato de que os contratos de plano de saúde já possuem em sua estrutura legal a devida proteção contra inadimplemento (art. 13, parágrafo único, II, da Lei nº 9.656/1998 [5]), o art. 39, IX do CDC não seria aplicável para condicionar a sua contratação ao pagamento antecipado.

Função social do contrato

A liberdade de contratar, conforme estabelecido no artigo 421 do Código Civil [6] ( CC), deve ser exercida nos limites da função social do contrato.

Este princípio implica que os contratos não devem apenas atender aos interesses privados das partes envolvidas, mas também considerar os impactos sociais e coletivos de suas estipulações, prestigiando valores caros para a coletividade, como a dignidade da pessoa humana.

Na prática, isso significa que, ao formular, interpretar e executar contratos, deve-se levar em conta não somente os benefícios para as partes contratantes, mas também as consequências para a comunidade e para o ambiente social em geral. Este princípio é particularmente relevante em setores essenciais como saúde, educação e habitação, em que as condições contratuais podem ter ainda mais amplas repercussões na sociedade.

Assim, a função social do contrato serve como um balizador para garantir que a autonomia privada não sobreponha necessidades sociais mais amplas, sempre promovendo justiça e bem-estar social geral e individual na interação entre os contratantes internamente e entre eles e o meio social em que inseridos.

Importância do precedente analisado

A decisão aqui analisada é importantíssima para o direcionamento dos marcos interpretativos dos contratos de consumo de serviços essenciais. E, embora não possua efeito vinculante para outros casos, a clareza e o poder persuasivo dos seus argumentos devem influenciar decisões de tribunais e juízes em todo o Brasil.

Julgados em Referência

REsp n. 2.019.136/RS

REsp 1.594.024/SP

[1] CIVIL E PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. RECUSA DA OPERADORA DE CONTRATAR PLANO DE ASSISTÊNCIA À SAÚDE. BENEFICIÁRIA COM RESTRIÇÃO EM ÓRGÃO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. O cerne da controvérsia, levantada no nobre apelo, cinge-se em definir se há ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, ambos do CPC, e se a UNIMED está autorizada a negar a contratação de plano de saúde com quem está com o nome negativado em órgão de restrição de crédito. 2. Não há que se falar em omissão ou negativa de prestação jurisdicional, na medida em que o Tribunal gaúcho, clara e fundamentadamente, dirimiu as questões que lhe foram submetidas. 3. Nos contratos de consumo de bens essenciais como água, energia elétrica, saúde, educação etc, não pode o fornecedor agir pensando apenas no que melhor lhe convém. A negativa de contratação de serviços essenciais constitui evidente afronta à dignidade da pessoa, sendo incompatível ainda com os princípios do Código de Defesa do Consumidor ( CDC). 4. O fato de o consumidor registrar negativação nos cadastros de consumidores não pode bastar, por si só, para vedar a contratação do plano de saúde pretendido. 5. A prestação dos serviços sempre pode ser obstada se não tiver havido o pagamento correspondente. Assim, exigir que a contratação seja efetuada apenas mediante "pronto pagamento", nos termos do que dispõe o art. 39, IX, do CDC, equivale a impor ao consumidor uma desvantagem manifestamente excessiva, o que é vedado pelo art. 39, V, do mesmo diploma. 6. No caso, ademais, não se está diante de um produto ou serviço de entrega imediata, mas de um serviço eventual e futuro que, embora posto à disposição, poderá, ou não, vir a ser exigido. Assim, a recusa da contratação ou a exigência de que só seja feita mediante "pronto pagamento", excede aos limites impostos pelo fim econômico do direito e pela boa-fé (art. 187 do CC/02). 7. Enfim, a contratação de serviços essenciais não mais pode ser vista pelo prisma individualista ou de utilidade do contratante, mas pelo sentido ou função social que tem na comunidade, até porque o consumidor tem trato constitucional, não é vassalo, nem sequer um pária. 8. Recurso especial desprovido. ( REsp n. 2.019.136/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 7/11/2023, DJe de 23/11/2023.)

[2] RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. MINISTÉRIO PÚBLICO. INTERESSE DE AGIR. DIREITOS INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. CONFIGURAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. RELEVÂNCIA SOCIAL QUALIFICADA. SEGURO. CONSUMIDOR. RESTRIÇÃO DE CRÉDITO. CONTRATAÇÃO E RENOVAÇÃO. PAGAMENTO À VISTA. SEGURADORA. RECUSA DE VENDA DIRETA. CONDUTA ABUSIVA. CONDENAÇÃO GENÉRICA. EFEITOS ERGA OMNES. ABRANGÊNCIA. TERRITÓRIO NACIONAL. DIVULGAÇÃO. REDE MUNDIAL DE COMPUTADORES. PÁGINAS OFICIAIS E DO FORNECEDOR. SUFICIÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público estadual visando compelir seguradora a se abster de recusar a contratação ou a renovação de seguro a quem se dispuser a pronto pagamento, ainda que possua restrição financeira junto a órgãos de proteção ao crédito. 3. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 4. O Ministério Público está legitimado para promover a tutela coletiva de direitos individuais homogêneos, mesmo de natureza disponível, quando a lesão a tais direitos, visualizada em seu conjunto, em forma coletiva e impessoal, transcender a esfera de interesses puramente particulares, passando a comprometer relevantes interesses sociais. Na hipótese, consideradas a natureza e a finalidade social das diversas espécies securitárias, há interesse social qualificado na tutela coletiva dos direitos individuais homogêneos dos consumidores, alegadamente lesados por prática abusiva do ente segurador. 5. Nas relações securitárias, a interpretação do art. 39, IX, do CDC é mitigada, devendo sua incidência ser apreciada concretamente, ainda mais se for considerada a ressalva constante na parte final do mencionado dispositivo legal e a previsão dos arts. 9º e 10 do Decreto-Lei nº 73/1966. 6. Existem situações em que a recusa de venda se justifica, havendo motivo legítimo o qual pode se opor à formação da relação de consumo, sobretudo nas avenças de natureza securitária, em que a análise do risco pelo ente segurador é de primordial importância, sendo um dos elementos desse gênero contratual, não podendo, portanto, ser tolhido. Aplicabilidade do art. 2º, § 4º, da Circular SUSEP nº 251/2004, que estabelece ser obrigação da seguradora, no caso de não aceitação da proposta de seguro, proceder à comunicação formal, justificando a recusa. 7. No que tange especificamente à recusa de venda de seguro (contratação ou renovação) a quem tenha restrição financeira junto a órgãos de proteção ao crédito, tal justificativa é válida se o pagamento do prêmio for parcelado, a representar uma venda a crédito, a evitar os adquirentes de má-fé, incluídos os insolventes ou maus pagadores, mas essa motivação é superada se o consumidor se dispuser a pagar prontamente o prêmio. De qualquer maneira, há alternativas para o ente segurador, como a elevação do valor do prêmio, diante do aumento do risco, visto que a pessoa com restrição de crédito é mais propensa a sinistros ou, ainda, a exclusão de algumas garantias (cobertura parcial). 8. Os efeitos da sentença proferida em ação civil pública versando direitos individuais homogêneos em relação consumerista operam-se erga omnes para além dos limites da competência territorial do órgão julgador, isto é, abrangem todo o território nacional, beneficiando todas as vítimas e seus sucessores, já que o art. 16 da Lei nº 7.347/1985 (alterado pelo art. 2º-A da Lei nº 9.494/1997) deve ser interpretado de forma harmônica com as demais normas que regem a tutela coletiva de direitos. Precedentes. 9. Ao juiz é possível dar concretude ao princípio da publicidade dos atos processuais (arts. 5º, LX, da CF e 83 e 94 do CDC), determinando a adoção das técnicas que mais se compatibilizam com as ações coletivas. Suficiência da divulgação da decisão condenatória na rede mundial de computadores, notadamente em órgãos oficiais, bem como no sítio eletrônico do próprio fornecedor (art. 257, II e III, do CPC/2015), a evitar o desnecessário dispêndio de recursos nas publicações físicas, sem haver o comprometimento de as informações atingirem grande número de interessados. 10. Recurso especial parcialmente provido. ( REsp n. 1.594.024/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/11/2018, DJe de 5/12/2018.)

[3] Do Voto-vogal do Ministro Humberto Martisn: “Em acréscimo, pela relevância desses serviços exaustivamente evidenciada neste voto, não há se aplicar a lógica jurídica delineada no REsp n. 1.594.024/SP (DJe de 5/12/2018) citado no voto da relatora, porque em tal caso se reconheceu a aplicação do art. 39 9 9 9, IX, do CDC C C, nas hipóteses de contratação de seguros em geral, que tutelam, em regra, o patrimônio, a merecer grau de proteção diverso aos contratos seguro-saúde e de plano de saúde, cujo bem da vida ao qual se busca proteção contratual possui, inequivocamente, maior relevância.”

[4] Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

IX - recusar a venda de bens ou a prestação de serviços, diretamente a quem se disponha a adquiri-los mediante pronto pagamento, ressalvados os casos de intermediação regulados em leis especiais;

[5] Art. 13. [...]

Parágrafo único. Os produtos de que trata o caput, contratados individualmente, terão vigência mínima de um ano, sendo vedadas:

II - a suspensão ou a rescisão unilateral do contrato, salvo por fraude ou não-pagamento da mensalidade por período superior a sessenta dias, consecutivos ou não, nos últimos doze meses de vigência do contrato, desde que o consumidor seja comprovadamente notificado até o qüinquagésimo dia de inadimplência; e

[6] Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Fonte: Jusbrasil

Por Pedro Esperanza Sudário

CURSO DIREITO

O curso da graduação é generalista e enfatiza as ciências humanas. Os três primeiros anos são essencialmente teóricos, com aulas de português, sociologia, teoria do estado e economia, além de matérias específicas do Direito: civil, constitucional, penal, comercial e medicina legal etc.. Nos trabalhos práticos, o aluno atua como juiz ou advogado em simulações de julgamentos. Em geral, a carreira e a especialização a ser obtida numa pós-graduação começam a ser definidas no quinto ano, na escolha das disciplinas de formação específica. São obrigatórios o estágio e uma monografia para obter o diploma.