DICAS PARA UMA BOA AUDIÊNCIA:

DICAS RÁPIDAS QUE PODEM TE SALVAR EM UMA AUDIÊNCIA JUDICIAL:

1- Analise o rol de testemunhas da parte contrária:

Sun Tzu, que foi general, estrategista e filósofo chinês, já dizia:

“Conheces teu inimigo e conhece-te a ti mesmo; se tiveres cem combates a travar, cem vezes serás vitorioso. Se ignoras teu inimigo e conheces a ti mesmo, tuas chances de perder e de ganhar serão idênticas. Se ignoras ao mesmo tempo teu inimigo e a ti mesmo, só contarás teus combates por tuas derrotas. ”

Além, de conhecer o processo do cliente, lendo detidamente todos os pontos, em especial as principais peças que o compõem, é fundamental conhecer a parte contrária. Uma dica rápida, mas valiosa para se sair bem em uma audiência é analisar o rol de testemunhas da parte contrária, de maneira prévia.

Trata-se de uma das melhores maneiras de conhecer o “inimigo” e se antecipar aos seus movimentos. Isso porque, durante a audiência, você não só poderá ouvir os depoimentos da parte contrária, como também inquirir as testemunhas por ela arrolada. Esse é o momento ideal para utilizar as informações previamente obtidas sobre elas.

Não raro, as testemunhas arroladas são próximas da parte contrária, guardando laços de amizade, por exemplo. Devem ser consideradas, por força de lei (art. 447, § 3º do CPC), suspeitas. Quando isso acontece, essas pessoas são ouvidas não como testemunhas, mas tão somente como informantes do juízo.

Demonstrar a proximidade da testemunha arrolada com a parte contrária é uma grande cartada do advogado. O momento processual correto para fazer essa alegação é durante a oitiva, quando da qualificação da pessoa a ser ouvida, pelo juiz.

Todavia, como analisar o rol de testemunhas, de forma prévia?

Com o avanço da tecnologia, meios não faltam. Até mesmo um perfil nas redes sociais pode fornecer elementos de prova, como fotos onde a parte contrária e a testemunha aparecem juntos, em relação íntima, por exemplo. Os juízes estão cada vez mais abertos a esses elementos para a formação de sua convicção.

2- Leia o processo com antecedência:

No Brasil, com o grande número de demandas levadas ao judiciário e a precarização da atividade do advogado, é comum que muitos profissionais deixem de ler o processo antes da audiência. Esse é um erro que, apesar de parecer grosseiro, é frequentemente observado na maioria das comarcas do país.

A leitura do processo, em sua integralidade, ou pelo menos das peças principais, é fundamental para o bom desempenho do advogado durante a audiência.

Além de configurar violação aos direitos do cliente, que merece uma defesa técnica de qualidade, a falta de atenção ao processo demonstra a negligência do profissional no exercício de sua atividade.

A leitura do processo deve ocorrer em momento anterior à audiência, refletindo de forma notável na forma como o advogado se comporta durante essa fase processual. O próprio juiz consegue perceber a diferença entre advogados que sabem sobre o que estão falando, qual causa estão defendendo, e aqueles que vão para a audiência improvisar.

Nesse último caso, o advogado pensa estar enganando a todos, quando na verdade não está enganando ninguém. O resultado é, na maioria dos casos, o fracasso na defesa dos interesses do cliente, parte que acaba sendo a mais prejudicada pela falta de comprometimento do profissional.

3) Não instrua a sua testemunha sobre o que falar durante a audiência:

É comum que os advogados caiam na tentação de instruir as testemunhas sobre o que falar e o que não falar durante a audiência. Esquecem-se que as testemunhas são pessoas muitas vezes sem habilidades de atuação e que podem ser facilmente colocadas contra a parede pelas perguntas feitas pelo juiz.

Em casos extremos, as testemunhas podem acabar dando com a língua nos dentes e deixando evidente terem sido instruídas de forma prévia, o que coloca em risco toda a integridade do advogado. O próprio ambiente dos tribunais brasileiros foi criado para gerar uma sensação de inferioridade das partes perante os juízes.

Manter uma mentira em um ambiente como esse é praticamente impossível. Mesmo as testemunhas mais habilidosas tendem a entregar o jogo após algumas perguntas. Então aqui vai a terceira dica rápida que vai te salvar durante a audiência: não instrua a testemunha sobre o que ela deve ou não falar em juízo. Não vale a pena correr o risco.

Essas são apenas algumas dicas que podem te ajudar durante uma audiência. A leitura antecipada do processo, a análise das testemunhas arroladas pela parte contrária e deixar de instruir a sua testemunha certamente irá te ajudar a obter resultados positivos durante a audiência.dicas rápidas que podem te salvar em uma audiência judicial.

Fonte: Jusbrasil

Alessandra Strazzi

ADVOGADOS INICIANTES: O que fazer?

Após finalizar o curso de direito, essa é a principal dúvida da maioria esmagadora dos advogados iniciantes. Suas mentes borbulham com perguntas do gênero: quais são as opções? O que eu posso oferecer para o mercado? Qual segmento devo escolher? Como adquirir experiência e contatos? Como conquistar clientes? Como regularizar a profissão e gerenciar o escritório?

Não se desespere! É normal se sentir com dúvidas de como planejar o início do negócio. Poucos advogados planejam como será a estrutura de seus escritórios de advocacia. Tanto para abrir um novo negócio quanto para reestruturar um já existente, é necessário estabelecer uma lógica de funcionamento, sendo extremamente relevante considerar pontos como: a estruturação do negócio, foco no atendimento, a análise da demanda, a busca por soluções de problemas específicos, os recursos disponíveis, os produtos a serem oferecidos e os mecanismos utilizados para ter visibilidade e alcance de um determinado público e estabelecer parcerias.

QUAL SERIA A MELHOR OPÇÃO PARA ESTRUTURAR O NEGÓCIO? SER AUTÔNOMO, TER SOCIEDADE UNIPESSOAL, TRABALHAR COMO EMPREGADO, OU TER SOCIEDADE DE ADVOGADOS?

É muito comum os advogados fazerem esses tipos de questionamentos, porém, é importante salientar: quando for escolher o método de atuação que você pretenderá seguir de agora em diante, a recomendação é que você faça essa escolha baseada no seu perfil pessoal.

Vejamos as principais dúvidas e opções:

1- O advogado pode optar pelo Simples Nacional?

A resposta para essa indagação é sim, pode fazer a opção e os prazos são iguais aos das demais empresas, ou seja: em até 180 dias a partir da data da constituição junto à OAB, ou em até 30 dias após a liberação do cadastro da Prefeitura do município onde está sediado o escritório. Também é possível optar pelo Simples Nacional no mês de janeiro de cada ano. As empresas de serviços advocatícios se enquadram no Anexo IV do Simples Nacional. A tabela é esta abaixo e não contempla apenas a cota patronal do INSS:

2- Quais são as etapas de abertura de uma Sociedade de Advogados?

Para abrir um CNPJ, seja como Sociedade pura ou Sociedade Individual de Advocacia, é necessário cadastrar a nova Pessoa Jurídica nos seguintes órgãos:

• OAB: registro do Contrato Social ou Ato Constitutivo e pagamento da anuidade, se for o caso;
• Receita Federal: processo eletrônico para solicitação do CNPJ, que é feito pelo REDESIM;
• Prefeitura Municipal: autorização para emissão de notas fiscais e obtenção do alvará de localização e funcionamento, se for o caso;
• Previdência Social e Caixa Econômica Federal: com a entrega da GFIP digitalmente, devidamente preenchida, a empresa fica corretamente cadastrada nestes órgãos públicos, evitando assim que, quando forem efetuados recolhimentos de encargos de funcionários do escritório, futuramente, ou até mesmo o INSS dos sócios, não sejam perdidos os recolhimentos, gerando retrabalhos desnecessários. Além disso, com estas informações em dia a obtenção de Certidões Negativas de Débitos será muito mais fácil.

3- Registrei o contrato social na OAB e agora preciso pedir o CNPJ e a inscrição municipal. Como fazer?

Como é necessário preencher uma série de informações e códigos no REDESIM (conforme pergunta 2) que, estando errado, poderão impedir o enquadramento da empresa no Simples Nacional, por exemplo, é aconselhável que o profissional procure um confiável e recomendado escritório de contabilidade para advogados, evitando erros e problemas futuros.

Depois de feito o processo eletrônico na Receita Federal, precisará acompanhar o processo, obter o DBE (Documento Básico de Entrada) do CNPJ, assinar, reconhecer firma em cartório e levar, juntamente com a cópia autenticada do Contrato Social ou Ato Constitutivo da Sociedade, até a Agência ou Delegacia da Receita Federal da sua jurisdição. Em geral a liberação do CNPJ acontece em até 24 horas a partir da protocolização destes documentos. Depois de obter o CNPJ é hora de cadastrar a empresa na Prefeitura Municipal. Cada Prefeitura tem um procedimento próprio e em algumas já é possível fazer boa parte dos trâmites pela Internet.

4- Sociedade de Advogados não pode utilizar nome fantasia?

Não pode, conforme Artigo 16 do Estatuto da Advocacia e da OAB. Vejamos o que está escrito:

“Art. 16. Não são admitidas a registro nem podem funcionar todas as espécies de sociedades de Advogados que apresentem forma ou características de sociedade empresária, que adotem denominação de fantasia, que realizem atividades estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como Advogado ou totalmente proibida de advogar.”

5- Que CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) deve ser utilizado para Sociedade de Advogados?

Deve ser utilizado o CNAE 6911-7/01, cuja descrição é “Serviços advocatícios” e também compreende as seguintes atividades:

• Representação legal dos interesses de uma parte contra outra, diante de tribunais ou de outros órgãos judiciais, realizada por Advogado ou sob sua supervisão, tais como: aconselhamento e representação em ações civis, aconselhamento e representação em ações criminais, aconselhamento e representação em ações administrativas, aconselhamento e representação em ações trabalhistas e comerciais;
• Assessoria geral e aconselhamento e a preparação de documentos jurídicos, tais como: estatutos sociais, escrituras de constituição, contratos de sociedade coletiva ou documentos similares relacionados à formação de sociedades, contratos, inventários, etc.

6- Compensa mais ser Pessoa Jurídica ou trabalhar como autônomo?

Para mostrar se algo é viável ou não, nada melhor que cálculos, não é? Então vamos ver na prática: um Advogado que ganhe R$ 4.000,00 por mês, pagaria os encargos desta forma:

• Como empregado: R$ 705,00;
• Como Pessoa Jurídica: R$ 680,00;
• Como Autônomo: R$ 1.060,00.

Podemos dizer que todo Advogado que receba R$ 4.000,00 ou mais por mês compensa se tornar uma Pessoa Jurídica. Além disso, dentro desta forma de tributação é possível efetuar a distribuição de lucros que, em casos de faturamentos superiores a R$ 10.000,00, torna-se um benefício fiscal importante. Previsto na Resolução CGSN nº 94 de 2011, que regulamentou a Lei Complementar nº 123 de 2006, em seu Artigo 131 é possível notar que a distribuição de lucros pode ser feita inclusive em valor superior à presunção de lucro quando houver escrituração contábil, que é um atributo exclusivo do Contador.

7- O que é uma Sociedade Unipessoal de Advocacia? Ela pode optar pelo Simples Nacional?

A SIA (Sociedade Individual de Advocacia), como também é chamada, foi criada pela Lei nº 13.247/2016, que alterou o Artigo 15 do Estatuto da Advocacia (Lei nº 8.906/1994). É um tipo de empresa que pode ser formada por um único advogado. Um grande benefício deste tipo de Sociedade é que não paga anuidade da Pessoa Jurídica. A questão da opção pelo Simples Nacional ficou duvidosa de início, já que o Artigo 3º da Lei Complementar nº 123/2006 diz:

“… serão consideradas ME (Microempresas) e EPP (Empresas de Pequeno Porte), a sociedade empresária, a sociedade simples, a empresa individual de responsabilidade limitada e o empresário a que se refere o art. 966 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), devidamente registrados no Registro de Empresas Mercantis ou no Registro Civil de Pessoas Jurídicas.”

Mas o Artigo 2º da Resolução CGSN nº 94/2011, que regulamentou a mencionada Lei Complementar, dispunha assim:

“… considera-se microempresa (ME) ou empresa de pequeno porte (EPP) a sociedade empresária, a sociedade simples, a empresa individual de responsabilidade limitada ou o empresário a que se refere o art. 966 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, devidamente registrados no Registro de Empresas Mercantis ou no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, conforme o caso, e a sociedade de advogados registrada na forma do art. 15 da Lei nº 8.906, de 4 de julho de 1994.”

No entanto, após a OAB solicitar a tutela antecipada na 5º Vara Federal, onde a MM. Juíza, Dra. Diana Maria Wanderlei da Silva, proferiu sentença em favor dos Doutores Advogados, conforme processo nº 0005447-27.2016.4.01.3400 daquela vara. Portanto, pode optar pelo Simples Nacional e tributar a empresa pelo Anexo IV.

Baseado em todos os esclarecimentos que mencionamos acima, se ainda restarem dúvidas, sugerimos que o advogado procure a OAB de sua região, além de um contador de confiança para ajudá-lo e orientá-lo na melhor decisão a ser tomada.

QUANTO DEVO COBRAR PELOS MEUS SERVIÇOS?

Essa é uma questão que incomoda muitos jovens advogados. Para que você possa saber o quanto deve cobrar pelos seus serviços, é importante levar alguns fatores em consideração:

• Qual é a complexidade do trabalho;
• Quanto tempo você levará para fazer;
• Onde é o local que você deverá frequentar;
• A relevância do trabalho.

Além da tabela de honorários que é anualmente oferecida pela OAB da sua região, existem outras formas de precificação, como por exemplo: pegue o valor de referência do salário mensal de um juiz, defensor público ou outro profissional do judiciário que você queira se basear, divida o valor por 30 dias e depois divida por 24 horas do dia e verá quanto poderia valer sua hora ou dia de labuta. Vejamos: R$ 20.000,00 / 30 / 24 = R$ 27,77 valerá sua hora e R$ 667,00 valerá seu dia de trabalho.

TRABALHE MUITO BEM OS SEUS CLIENTES!

Um bom trabalho de Networking não é somente necessário para um advogado que quer crescer na carreira, mas também para um profissional que tem interesse em se manter no mercado.

O que vai segurar o seu escritório, ou a sua presença em um escritório é a carteira de clientes que você conseguiu fidelizar ao longo dos anos. Um advogado que se preze, é considerado pelo seu cliente como parte da família. Você será responsável por todas as condições legais que envolvem a vida do seu cliente, ou seja, é necessário que ele tenha confiança no seu serviço para que isso aconteça.

Se baseando nessa analogia, nós podemos concluir que: um advogado não é um profissional descartável, muito menos fácil de ser trocado, afinal, envolve toda uma confiança por trás do serviço prestado.

Portanto, para sobreviver no ramo, você terá que conquistar à sua carteira de clients, inicialmente, será um trabalho árduo e complexo, mas, a partir do momento que você tiver uma base sólida de clientes, certamente poderá respirar mais aliviado pois você estará estável por um tempo graças a todo o trabalho de Networking que você fez com os seus clientes buscando fideliza-los.

COMO CONQUISTAR NOVOS CLIENTES?

Como empreendedor ou como empregado, é muito importante saber como conquistar novos clientes, afinal, o tamanho da sua carteira de clientes e o peso que ela tem se tratando de fidelidade, é justamente o que vai proporcionar a você uma carreira tranquila como advogado, sem grandes conturbações ou dificuldades financeiras.

Existem diversos métodos que você pode seguir que no caso, vão depender da sua criatividade, porém, eu gostaria de fornecer destaque para um em especial, que no caso seria a internet.

Existem diversas ferramentas on-line que você pode utilizar visando divulgar os seus serviços como advogado. O Facebook Ads é muito conhecido pela sua eficácia e capacidade de fornecer a você opções de segmentação de público-alvo visando alcançar apenas clientes interessados naquilo que você anuncia.

Vale a pena pesquisar sobre ferramentas e plataformas on-line que estão disponíveis para otimizar o seu tráfego de público, seja em uma Fan Page ou em um site pessoal.

CARREIRAS JURÍDICAS QUE ATUALMENTE MERECEM MAIOR ATENÇÃO

Carreiras que certamente ganharam destaque, ultimamente:

• Sócio/gerente de contencioso cível: nessa profissão, você atuaria diretamente com processos jurídicos, resolvendo questões legais já em esfera judicial ou arbitral. O motivo pelo qual se encontra em alta esse ano é: devido a retração da economia, podemos notar um aumento de conflitos e de cobranças, o que resulta em um maior número de processos judiciais na esfera cível.
• Advogado Eleitoral: esse profissional é o responsável por preparar a campanha para garantir que todos os seus atos estejam em conformidades com o que é exigido pela lei. Devido a todas as complicações no cenário político brasileiro, o Direito Eleitoral acabou se tornou uma função muito procurada não somente em ano de eleição.
• Advogado Compliance: Compliance é a área responsável pela difusão de uma cultura corporativa de cumprimento de leis, regulamentos, normas internas e externas, entre outros. Em mercados como o dos Estados Unidos, a área já é bastante madura. No entanto, no Brasil, o crescimento e amadurecimento tem acontecido de forma exponencial depois da entrada em vigor da referida Lei 12.846/13 e das crescentes denúncias de corrupção dentro das empresas. Embora a área de compliance esteja em franca expansão, ainda há uma carência de profissionais qualificados para atuar nas organizações.

Fontes:

http://www.lecnews.com.br/blog/quem-pode-trabalhar-com-compliance/

http://contabnet.com.br/blog/contabilidade-para-advogados/

https://d335luupugsy2.cloudfront.net/cms%2Ffiles%2F4895%2F1494347938guia_advogado_recem_formado_1.pdf

https://www.equalityassessoria.com.br/as-10-maiores-duvidas-sobre-contabilidade-para-advogados/

https://kstaut.jusbrasil.com.br/artigos/613791109/como-conheceredefiniroperfil-de-seu-cliente-na-advocacia?ref=feed

CODICILO x TESTAMENTO:

DIFERENÇAS:

De modo geral, o codicilo firma a manifestação de última vontade do testador.

Nesse sentido, possui o escopo semelhante ao do testamento, uma vez que carece da escrita e da assinatura do próprio testador. Nele serão traçadas diretrizes e disposições sobre assuntos considerados pouco importantes e de pequeno valor.

Assim, o Código Civil, em seu artigo 1.881, afirma que:

Toda pessoa capaz de testar poderá, mediante escrito particular seu, datado e assinado, fazer disposições especiais sobre o seu enterro, sobre esmolas de pouca monta a certas e determinadas pessoas, ou, indeterminadamente, aos pobres de certo lugar, assim como legar móveis, roupas ou jóias, de pouco valor, de seu uso pessoal.

Com isso, podemos identificar a diferença entre codicilo e testamento.

Segundo Pereira (2013), o diferencial está evidenciado no fato de que o primeiro dispõe recomendações e pequenas liberalidades, enquanto o segundo destina a totalidade do patrimônio disponível para os seus herdeiros e legatários.

De igual modo, compreende a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. CODICILO. USUCAPIÃO. DISPOSIÇÃO DE ÚLTIMA VONTADE. PRELIMINARES. DANO MORAL. AJG. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. Ação anulatória de codicilo cumulada com pedido de reparação por dano material e moral. Aventadas preliminares de ilegitimidade ativa, carência de ação, incompetência do juízo e coisa julgada, nenhuma delas encontra amparo nos autos, rejeitadas de plano, portanto. No mérito, a sentença recorrida não merece reparos. A ré ocupa, modo exclusivo e gratuito, imóvel deixado de herança por falecimento de seus genitores, sustentando que está amparada por instrumento escrito elaborado por sua mãe, em que instituído codicilo em seu favor, autorizando a ocupação do mencionado bem durante toda a tramitação do processo de inventário, que se arrasta há quase trinta anos, sem arcar com qualquer encargo relacionado a tanto. O instituto do codicilo se presta a formalizar pequenas disposições de última vontade acerca de bens móveis e objetos de uso pessoal, não podendo, de forma alguma, ser estendido para transmissão de bem imóvel por doação, mormente quando atinge direitos da legítima. A tese de defesa levantada, consubstanciada no direito à aquisição originária da propriedade, também não encontra arrimo, sobretudo... porque, para usucapir, é preciso animus domini, sem a oposição de terceiros, condições inocorrentes na espécie. Contudo, em que pese a ilicitude do agir da requerida, tal fato não gera, ipso facto, direito à reparação moral, que demanda suficiente comprovação do abalo psíquico ou condição similar com capacidade de gerar reflexos dessa natureza. Não havendo os autores se desincumbido do ônus que lhes competia nos termos do art. 373, I, CPC/2015, não merece reparos a sentença no ponto. Quanto à revogação da gratuidade judiciária concedida a um dos autores, a demandada também não comprovou as condições deste de arcar com as custas judiciais respectivas. Por fim, assiste razão aos autores/apelantes quanto à distribuição da sucumbência. Havendo a parte ré sucumbido na maior parte dos pedidos, deve arcar também com a maior parte das custas processuais. Honorários redimensionados conforme padrão estabelecido pelo art. 85, § 2º, CPC/2015. APELAÇÃO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70077164614, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes, Julgado em 26/04/2018). (TJ-RS - AC: 70077164614 RS, Relator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes, Data de Julgamento: 26/04/2018, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 03/05/2018). Destaques acrescidos.

Desse modo, na ausência de testemunhas, o codicilo tem vida própria – tenha ou não o autor deixado testamento, como prevê o artigo 1.882 do Código Civil.

Processualmente, o codicilo deve ser registrado e aberto, se for o caso, como um testamento cerrado. Isso ocorre tendo em vista que a norma é clara, pois se estiver fechado o codicilo, deverá ser aberto do mesmo modo que o testamento.

Assim, a elaboração do codicilo requer a observância de alguns requisitos, essenciais a sua validade.

É apto para formular o referido documento, aquele que igualmente for capaz de fazer um testamento. Dessa forma, pela interpretação dos artigos 1.860 e 1.861 do Código Civil, todos são capazes de testar, com exceção dos civilmente incapazes e os que, no ato da feitura do documento, não possuírem pleno discernimento, devendo ser composto mediante escrito próprio do autor, devidamente assinado e datado.

No entanto, Monteiro (2016) afirma que há entendimento jurisprudencial que consolida a ótica de as disposições codicilares estarem escritas mecanicamente.

Logo, por ser avaliado como um negócio jurídico, o codicilo pode ser revogado por ato igual, ou seja, por outro codicilo quando este outro expressamente revogar o anterior ou tiver cláusula incompatível com o anterior.

Cabe, ainda, destacar que o cumprimento das recomendações abrange os herdeiros legítimos ou testamentários.

Por fim, é preciso ressaltar, para que não restem dúvidas, que o codicilo não tem o valor de testamento. Um codicilo, portanto, pode revogar outro codicilo, porém não é passível de revogar testamento, que só pode ser revogado por outro.

Fonte: Jusbrasil [Gilmar Fonseca Júnior]

CAUÇÃO e FIANÇA

Diferenças, ajudando a sanar dúvidas:

Qual é a melhor garantia no Contrato de Locação?

O que é caução?

CAUÇÃO é o instrumento pelo qual se garante o cumprimento de uma dívida/obrigação ou indenização de possível dano, por meio de um valor depositado, ou algum bem a ser dado em garantia para satisfazê-la. Vamos apresentar 2 tipos de caução: Caução Real e Caução em Dinheiro. Veja:

Caução Real:

O Art. 1.225 do Código Civil, que elenca a possibilidade de caução de bem imóvel (através da hipoteca) e a caução de bem móvel (através da penhora). Vejamos cada uma delas:

• Caução de bem imóvel (Hipoteca):

Inicialmente vale observar que, a caução de bem imóvel ou hipoteca só terá plena validade quando a garantia encontrar-se devidamente registrada no cartório de registro de imóveis junto à matrícula do imóvel, a mera averbação não constitui direito.

Dessa forma, às características da hipoteca são:

1. Oponibilidade erga omnes – que é a possibilidade de oposição contra todos para satisfação do direito do qual se é titular;
2. Sequela – direito de perseguir a coisa de quem quer que à detenha
3. Direito de preferência.

Assim, o não registro da garantia, o mero pacto desse bem em garantia de uma locação não trarão os efeitos produzidos pela hipoteca, será apenas um acordo, sem abarcar as características primordiais de direito real. Nada adiantará a caução, que poderá se transformar em uma garantia pessoal de único bem na melhor das hipóteses.

Vale lembrar que caso o imóvel seja vendido, ou tenha perdido seu objeto, deverá ser feita a substituição da garantia, conforme preceitua o art. 40 da Lei8.245/91.

Lei. 8.245. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I – morte do fiador; II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV – exoneração do fiador; V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI – desaparecimento dos bens móveis; VII – desapropriação ou alienação do imóvel. VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

• Caução de bem móvel.

O penhor de bem móvel para satisfação de obrigação locatícia, se dará pela tradição efetiva do bem caucionado para o locador. Assim, o locador deverá manter em sua posse o bem móvel, conservá-lo e guardá-lo durante o período do contrato.

O imóvel sendo devidamente devolvido nas condições iniciais da locação, bem como, a realização do pagamento de todos os aluguéis e demais despesas advindas de uma locação imobiliária, o bem móvel deverá ser devolvido do locatário conservado, caso contrário, será utilizado para a satisfação das despesas e eventuais prejuízos que o locador possa ter tido com a locação.

Caução em Dinheiro

Conforme preceitua o art. 38º, § 2º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245);

Lei. 8.245. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.[…]

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Portanto, a caução em dinheiro deverá ser realizada em uma conta poupança do locador do imóvel, no valor de até 03 (três) meses de aluguel, sem nenhuma movimentação durante o período em que o contrato vigorar, bem como, ser devolvido ao locatário em caso de rescisão contratual com juros e correção monetária correspondente.

Caso o imóvel não seja entregue em suas especificidades iniciais, bem como quitação dos débitos de aluguel e demais encargos, o valor será utilizado para saldar tais prejuízos.

Observação importante a ser feita é que, o valor depositado a título de GARANTIA não poderá ser utilizado para satisfação da mora ou inadimplemento por parte do locatário, que estará sujeito as penalidades pertinentes a sua inadimplência, (ação de despejo, ação executiva) etc.

O que é Fiança?

Já a fiança é uma garantia pessoal, o fiador responderá pessoalmente e não com um determinado bem. .

Há locadores que exigem que o fiador apresente um imóvel a ser dado em garantia no contrato de locação, hipótese em que o imóvel será discriminado no contrato, mediante uma certidão de matrícula atualizada do imóvel, meio também utilizado na hipoteca. Tem finalidade meramente de segurança jurídica para a conclusão do contrato.

Importante salientar que há a necessidade da outorga marital ou uxória na fiança, ou seja, a outorga da marido ou da esposa, caso um não queira assinar, o negócio jurídico não de conclui por ausência de pressuposto essencial de validade.

O que deve ser observado é que cada garantia assume um papel diferente, trazendo possibilidades de satisfação da obrigação, seja mediante bem móvel, imóvel, dinheiro ou em caráter meramente pessoal. O fato é a importância de se ter uma garantia, que melhor assegure direito líquido e certo do locador, independente de qual seja.

Em resumo, impossível te dizer qual a melhor garantia para você exigir no seu contrato de locação, visto que você deverá perceber o que de fato é mais importante para você e para garantir o recebimento dos aluguéis.

Fonte: Jusbrasil / Júlia Maria Benati

SUSPEIÇÃO e IMPEDIMENTO: Diferenças

Apesar desses dois institutos possuírem suas similaridades referentes à falta de parcialidade do julgador, é fundamental identificarmos suas diferenças. 

1) Suspeição

A Suspeição representa hipóteses de ordem subjetiva em que o juiz, dependendo da situação, poderá favorecer ou prejudicar uma das partes envolvidas no processo. Dessa forma, nota-se que o elemento precípuo é de índole subjetiva.

Esse instituto deve ser alegado na primeira oportunidade existente, isto é, em até 15 dias da ciência do fato sob pena de preclusão, em razão de ser um vício sanável que, não alegado no momento certo, entende-se que o juiz foi aceito.

Por refletir uma nulidade relativa, a Suspeição não enseja a propositura de Ação Rescisória. Esse instituto está elencado no art. 145 do CPC, qual seja:

Art. 145. Há suspeição do juiz:

I - amigo íntimo ou inimigo de qualquer das partes ou de seus advogados;

II - que receber presentes de pessoas que tiverem interesse na causa antes ou depois de iniciado o processo, que aconselhar alguma das partes acerca do objeto da causa ou que subministrar meios para atender às despesas do litígio;

III - quando qualquer das partes for sua credora ou devedora, de seu cônjuge ou companheiro ou de parentes destes, em linha reta até o terceiro grau, inclusive;

IV - interessado no julgamento do processo em favor de qualquer das partes.

§ 1º Poderá o juiz declarar-se suspeito por motivo de foro íntimo, sem necessidade de declarar suas razões.

§ 2º Será ilegítima a alegação de suspeição quando:

I - houver sido provocada por quem a alega;

II - a parte que a alega houver praticado ato que signifique manifesta aceitação do arguido.

2) Impedimento

O Impedimento representa fatos impeditivos de ordem objetva. A lei entende que há presunção absoluta de parcialidade, ou seja, hipóteses em que não há plausibilidade de exceções.

Esse instituto pode ser alegado na primeira oportunidade ou a qualquer tempo no processo. O vício é grave e compromete de forma insanável a imparcialidade do juiz.

Por conta disso, o vício se estende, até mesmo, à coisa julgada, dando ensejo a propositura da Ação Rescisória.

Esse instituto está elencado no art. 144 do CPC, qual seja:

Art. 144. Há impedimento do juiz, sendo-lhe vedado exercer suas funções no processo:

I - em que interveio como mandatário da parte, oficiou como perito, funcionou como membro do Ministério Público ou prestou depoimento como testemunha;

II - de que conheceu em outro grau de jurisdição, tendo proferido decisão;

III - quando nele estiver postulando, como defensor público, advogado ou membro do Ministério Público, seu cônjuge ou companheiro, ou qualquer parente, consanguíneo ou afim, em linha reta ou colateral, até o terceiro grau, inclusive;

IV - quando for parte no processo ele próprio, seu cônjuge ou companheiro, ou parente, consanguíneo ou afim, em linha reta ou colateral, até o terceiro grau, inclusive;

V - quando for sócio ou membro de direção ou de administração de pessoa jurídica parte no processo;

VI - quando for herdeiro presuntivo, donatário ou empregador de qualquer das partes;

VII - em que figure como parte instituição de ensino com a qual tenha relação de emprego ou decorrente de contrato de prestação de serviços;

VIII - em que figure como parte cliente do escritório de advocacia de seu cônjuge, companheiro ou parente, consanguíneo ou afim, em linha reta ou colateral, até o terceiro grau, inclusive, mesmo que patrocinado por advogado de outro escritório;

IX - quando promover ação contra a parte ou seu advogado.

3) Conclusão

Fonte: Conteúdo Legal