Alienação de imóvel locado com cláusula de vigência:
Com o objetivo de dar maior segurança ao locatário, especialmente no que diz respeito ao cumprimento integral da vigência pactuada entre as pastes, a Lei do Inquilinato (8.245/91) permite, aos contratos por prazo determinado, a inclusão da denominada ‘’ cláusula de vigência’’ – artigo 8º, inciso LI.
‘’ Artigo 8º, LI – Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.’’
A cláusula de vigência nada mais é do que uma garantia ao locatário de permanecer no imóvel locado até o fim do prazo determinado, mesmo que o locador resolva alienar o imóvel.
Esse tipo de cláusula dentro de um contrato de locação, constitui exceção ao princípio da relatividade dos efeitos do contrato, pois o contrato não produzirá efeitos (sejam benefícios ou maléficos) a terceiros que dele não sejam parte.
Com isso, o locatário – desde que cumpridos determinados requisitos – poderá exigir de terceiro, que eventualmente venha a adquirir o imóvel, a continuidade da locação, de acordo com o prazo de vigência do contrato.
Os requisitos previstos para o exercício de tal direito, são os seguintes:
i) o contrato celebrado deve ser por prazo determinado; ii) no contrato deve existir a cláusula de vigência, que garante ao locatário o direito de exigir o cumprimento do prazo da locação, mesmo na hipótese de alienação do imóvel; e por último, iii) o contrato deverá estar averbado junto à matricula do imóvel.
Na hipótese de não ocorrer o cumprimento de quaisquer dos requisitos acima listados, ou quando inexistente a cláusula de vigência, o terceiro adquirente do imóvel locado, se desejar, poderá denunciar o contrato de locação, de maneira que o locatário precisará desocupar o imóvel no prazo de 90 dias (prazo estabelecido na legislação).
Nesse sentido dispõe o artigo 576 do Código Civil:
"Artigo 576, CC — Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro. § 1º O registro a que se refere este artigo será o de títulos documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o registro de imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel. § 2º Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação".
Diante disso, podemos observar que mesmo quando o terceiro adquirente não tiver participado da relação contratual entre locador e locatário, o terceiro sofrerá, de forma excepcional, os efeitos jurídicos do contrato, desde que configurados os requisitos para validade da cláusula de vigência.
Sendo de extrema importância mencionar que, na hipótese de o terceiro adquirente ficar em silencio por 90 dias, contados a partir do registro da venda, sobre o seu interesse na denúncia do contrato, tal fato será interpretado como renúncia ao direito de reaver a posse do imóvel.
Por fim, importante salientar que apesar do que consta na lei em relação ao preenchimento do requisito do contrato de locação com cláusula de vigência ser averbado junto à matrícula do imóvel, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é divergente, com isso, prevalece o entendimento firmado pelo STJ, senão vejamos:
‘’ No que tange ao art. 8º da Lei nº 8245/1991, o Tribunal de origem não reconheceu o direito da recorrente de despejar o recorrido por constatar a ciência inequívoca da cláusula de vigência pelo adquirente, apesar da ausência de registro do contrato, consignando que "o autor não só sabia do contrato como obrigou-se a cumpri-lo pela cláusula de sub-rogação".
Com efeito, o entendimento desta Corte é no sentido de que o contrato de locação com cláusula de vigência não pode ser denunciado pelo adquirente do bem caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição, ainda que não averbado junto ao registro de imóveis.
''Registro que tem a finalidade de dar publicidade ao adquirente da cláusula de vigência e que pode ser substituído por qualquer outro instrumento de ciência inequívoca, como o próprio instrumento do contrato de compra e venda.’’ (STJ - REsp: 1669612 RJ 2017/0101094-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: DJ 01/08/2017)
O contrato de locação com cláusula de vigência, ainda que não averbado junto ao registro de imóveis, não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição. ( AgRg nos EDcl no REsp 1322238/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe 26/06/2015).
1. O adquirente de imóvel poderá denunciar o contrato de locação para reaver o imóvel adquirido que se encontra locado, nos termos do art. 8º da Lei n. 8.245/91, se ausente a averbação junto à matrícula do imóvel. 2. Porém, tendo ciência da locação que recaía sobre o imóvel a ser adquirido, incabível a oponibilidade da chamada denúncia vazia, por ausência da averbação do contrato de locação no registro de imóveis, sob pena de violação ao princípio da boa-fé ( REsp n. 1.269.476/SP, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 19/2/2013)
Na hipótese dos autos, segundo o acórdão recorrido, os adquirentes tinham conhecimento prévio da locação anteriormente à aquisição do imóvel, a qual, inclusive, constou no respectivo ato de compra e venda. 4. Ademais, atacar referida conclusão e averiguar a possibilidade da denúncia vazia que tem como requisito a falta de ciência dos adquirentes quanto à locação envolvendo o imóvel adquirido - já assentada pelo Tribunal local como de seu conhecimento - neste caso, é impossível, pois demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é obstado em recurso especial, ante o disposto no enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 5. Agravo regimental a que se nega provimento. ( AgRg no AREsp 592.939/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/02/2015, DJe 11/02/2015).
Fonte: Jusbrasil / Letícia de Toledo Piza Rossi
