Quais são as principais exigências?
O registro da promessa de compra e venda traz diversos benefícios as partes contratantes. Um deles é a transformação do direito pessoal à aquisição do imóvel em direito real.
Nessa oportunidade, tratamos da eficácia “erga omnes” do direito real. Sendo explicado, portanto, como as partes envolvidas e até terceiros que não fizeram parte do contrato são afetados por esse direito real. Assim, ficou claro como essa medida aumenta a segurança no negócio, especialmente para o comprador.
No entanto, tudo isso pode se pôr a perder, se o contrato não estiver apto para registrar no Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, evite aborrecimentos e perda de tempo relativos à recusa de registro pelos respectivos Cartórios Registro de Imóveis.
Saiba quais são as principais exigências que devem constar no contrato de promessa de compra e venda do imóvel para viabilizar o registro.
Neste artigo, vamos tratar os seguintes tópicos:
- A comprovação da qualidade de proprietário.
- A capacidade e legitimação das partes.
- O Objeto Determinado – Especialidade Objetiva.
- Imóvel Urbano
- Imóvel Rural
- Imóvel Objeto de Parcelamento de Solo
- Imóvel em Condomínio
- A autenticidade das assinaturas
- A atenção quanto as exigências abusivas para o Registro da Promessa de Compra e Venda
A necessidade de cumprir os requisitos formais para o registro do Compromisso de Compra e Venda
Para conseguir registrar a promessa de compra e venda na matrícula, não basta levá-la no Cartório de Registro de Imóveis. Pois, o registro é um procedimento administrativo. Sendo que, uma de suas fases é a análise dos requisitos do título. Portanto, o título apresentado para registro deve cumprir determinados requisitos ou exigências.
Ademais, caso não sejam de imediato cumpridos os requisitos exigidos, o pretenso registro apresentará as tão conhecidas “prenotações”. Ou seja, o Cartório exigirá o cumprimento de certas condições para efetivar o registro. Assim, sem satisfazê-las o registro não ocorrerá.
Outrossim, o atendimento dessas exigências demandará tempo e trabalhos que atrasam a efetivação do registro. Ademais, poderá resultar na necessidade de realizar aditivos contratuais ou reelaboração do contrato, com nova coleta das assinaturas de todos os envolvidos.
Mas você sabe quais são essas formalidades? Pois bem, veja a seguir os principais requisitos formais e evite aborrecimentos relativos às prenotações ou recursa de registro.
Quais são as principais exigências para o registro da promessa de compra e venda de imóvel
1. A comprovação da qualidade de proprietário.
Inicialmente, há necessidade de conferir se quem se apresenta como promitente vendedor é, de fato, o proprietário do imóvel. Pois, ninguém pode prometer vender um imóvel que não é seu ou possa vir a ser.
Em outras palavras, os proprietários e ou titulares de direitos reais não podem transferir mais direitos do que possuem. Portanto, caso não seja o proprietário e nem mesmo ostente a condição de representante, cuidado. Por que, pode até ser caso de golpe ou fraude.
2. A capacidade e legitimação das partes.
Há necessidade de identificar a capacidade e legitimidade das partes envolvidas no negócio jurídico.
Sem adentrar em maiores explicações é importante considerar algumas distinções. Pois, uma pessoa que é capaz de adquirir direito e deveres, pode não ser capaz de exercê-los pessoalmente. Nesse caso, portanto, pode ser que precise de representante ou assistente para a realização do ato.
Por exemplo, uma pessoa menor de 16 anos pode ser proprietária de um imóvel. Contudo, já não tem capacidade para pessoalmente vende-lo. Nesse caso, portanto, precisará dos pais ou tutores para representá-la em uma venda. Ademais, nesse exemplo específico, a venda do imóvel precisará de ser judicial.
Outrossim, uma pessoa pode ser plenamente capaz de genericamente exercer pessoalmente os atos da vida civil. Todavia, não possuir legitimação para exercer alguns atos específicos. Isso porque, para alguns atos da vida civil exige-se complementos.
Por exemplo, tem-se o caso da pessoa casada no regime da comunhão universal. Ela precisará da outorga conjugal para vender um imóvel.
Portanto, considerar essas particularidades no ato da elaboração da promessa de compra e venda do imóvel é essencial. E a razão é simples, no ato do registro o Cartório exigirá o preenchimento dessas condições.
3. O Objeto Determinado – Especialidade Objetiva.
Outrossim, deve haver a correta identificação do imóvel objeto da negociação. A promessa de compra e venda submetida a registro deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior. Assim, deve constar seu número e cartório, contendo todos os elementos para a correta identificação do imóvel.
Ademais, também é importante fazer a correta menção ao endereço, número da indicação fiscal e outras referências imobiliárias.
Além disso, deve-se considerar que a identificação e individualização do bem imóvel pode mudar de acordo com a sua natureza. A saber, o imóvel poder ser urbano, rural, comercial, residencial ou em condomínio.
4. IMÓVEL URBANO
Assim, tratando-se de imóvel urbano, há necessidade de mencionar as características e confrontações, localização, área, logradouro, número e a designação cadastral, se houver.
5. IMÓVEL RURAL
No caso de imóvel rural, a Lei de Registros Públicos (n. 6015/1973) já exige dados que não se aplica aos imóveis urbanos. Na referida lei se encontra as seguintes exigências quanto a identificação:
“se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;” (Artigo 176, §1º, Inciso II, item 3, alínea “a” da Lei de Registros Públicos).
Portanto, no caso de promessa de compra e venda de imóveis rurais, se houver a intenção de registro, precisa constar no contrato as referidas características.
6. IMÓVEL OBJETO DE PARCELAMENTO DO SOLO
Contudo, se a promessa de compra e venda versar sobre o desmembramento, parcelamento de solo ou remembramento de imóveis rurais, a identificação deverá ser demonstrada a partir de um memorial descritivo. Ou seja, um memorial assinado por profissional habilitado e com a devida anotação de responsabilidade técnica – ART. Nesse memorial, ademais, deverá conter as coordenadas dos vértices definidores do limite do imóvel, com georreferenciamento e precisão certificada pelo INCRA.
Cabe, igualmente, lembrar uma particularidade das promessas de compra e venda de imóveis objeto de parcelamento de solo. No artigo 26, §6º da Lei de parcelamento do solo urbano (Lei 6.766/1979) consta a seguinte previsão:
“Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.”
Portanto, nesse caso, requer-se maior zelo quanto a regularidade do teor do contato de promessa de compra e venda do imóvel celebrado. Isso porque não precisará de outorgar o contrato definitivo, mas a promessa já servirá para registrar a transferência da propriedade.
7. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO
Tratando-se de imóvel em condomínio será importante identificar as exatas proporções da unidade imobiliária. Ou seja, deverá descrever tanto a parte privativa, quanto a parte comum, além de outras características complementares.
8. A autenticidade das assinaturas
Ademais, o reconhecimento de firma das assinaturas das partes envolvidas, também é essencial, sendo que, em regra, se satisfaz essa exigência no Cartório de Notas.
Outrossim, essa exigência se mantêm para o registro das promessa de compra e venda, mesmo após a vigência da denominada “Lei da desburocratização”. Pois, embora essa lei possibilitou a dispensa da exigência de reconhecimento de firma para alguns documentos, não é o caso dos atos de registro.
Pois, nesse caso, há expressa exigência legal. Uma vez que a lei previu que somente são admitidos registros de:
“escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas (…);
Embora tenha feita a seguinte ressalva:
(…) dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;”
Mas esse reconhecimento de firma deve ser por verdadeiro ou por semelhança? A lei não exige que seja por verdadeiro, portanto, pode ser por semelhança. Entretanto, recomenda-se conferir no Cartório de Registro de Imóveis competente para acelerar as providencias.
9. A atenção quanto as exigências abusivas para o Registro da Promessa de Compra e Venda
Além das exigências, também é importante ressalvar o que não é, mas apenas uma alternativa de escolha das partes contratantes.
Por exemplo, o Cartório de Registro de Imóveis poderá exigir que se faça a promessa de compra e venda por instrumento público. Normalmente afirmam que essa é uma condição imposta por lei. Ou seja, nos casos do valor da negociação superar trinta salários-mínimos.
Entretanto, essa exigência se baseia em um equivoco de interpretação do texto legal. Isso, porque a promessa de compra e venda não é o contrato definitivo de compra e venda. Mas, para saber mais sobre esse tema sugerimos a leitura do artigo: Promessa de Compra e Venda de Imóveis: que contrato é esse?
No entanto, essa exigência não decorre de lei, mas de um “excesso de zelo registral”. Com efeito, preenchidos os demais requisitos e comprovado o pagamento dos custos registrais, o Cartório de Registro de Imóveis competente não deveria se recusar a realizar o registro.
Caso contrário, torna-se possível o direito de ação. Podendo, assim, suscitar dúvida perante o juízo registral. Outrossim, até possíveis demandas visando o reconhecimento do direito, face ao abuso de autoridade, entre outras situações que precisam ser analisadas detalhadamente.
Dessa forma, sendo este o seu caso, ou sendo procedidas exigências que excedem o permitido, o recomendável é que as tratativas sejam realizadas com o auxílio de um advogado imobiliário.
Considerações finais
Por fim, conclui-se que o cumprimento das exigências do Cartório de Registro de Imóveis é essencial para viabilizar o registro da promessa de compra e venda na matrícula .
Assim, vimos ao longo do artigo quais são as principais exigências a serem consideradas quando da celebração do contrato.
Por isso, é tão importante contar com a assessoria jurídica de um profissional especializado para elaborar um contrato registrável. Ganha-se tempo, se previne prejuízos, bem como se garante o registro.
Se você quiser garantir os benefícios do direito real a aquisição do imóvel, por exemplo, então efetue o registro. Pois, o registro da promessa de compra e venda é essencial para a constituição do direito real. Sobre esses temas recomendamos a leituras dos seguintes artigos:
